PDS, Smart City, IRS, RES, R+2, Invest Hotel : quand on commence à chercher un bien à Maurice, les sigles s'empilent avant même la première visite. Ils ne sont pas là pour décorer les brochures. Chacun correspond à un cadre légal différent, qui détermine ce que vous pouvez acheter, à partir de quel prix, et si votre achat peut vous donner un permis de résidence.
Le PDS Maurice, ou Property Development Scheme, est aujourd'hui le schéma le plus connu. Ce n'est pas le seul, ni forcément le plus adapté à votre budget.
Plutôt que de vous livrer une définition de plus, ce comparatif part de votre projet : vivre à Maurice, y investir, ou les deux. Pour chaque schéma, vous saurez à quoi il ressemble sur le terrain, pour qui il est pensé, et quelles questions poser avant de signer. Règles à jour du Finance Act 2026.
Pourquoi des « schémas » ?
Maurice est une île d'environ 2 000 km². Le foncier y est rare, et l'État veut éviter que les étrangers fassent grimper les prix des logements des Mauriciens. La loi limite donc l'accès des non-citoyens à la propriété résidentielle.
Les schémas sont les exceptions organisées à cette règle. Ils sont encadrés par l'Economic Development Board (EDB), qui agrée les projets. Un promoteur ne peut pas vendre à un étranger simplement parce qu'il le souhaite : son programme doit être autorisé dans un cadre précis. C'est la première chose à vérifier, par écrit, avant toute réservation.
Le comparatif en un tableau
| Schéma | Type de bien | Seuil d'accès | Permis de résidence | Pour qui |
|---|---|---|---|---|
| PDS | Villas, appartements, penthouses dans des résidences avec services | Selon le programme | Oui dès USD 375 000 | Résidents et investisseurs qui veulent du clé en main |
| Smart City | Logements dans une ville nouvelle mixte (habitat, bureaux, commerces) | Selon le programme | Oui dès USD 375 000 | Familles et actifs qui veulent tout à proximité |
| Ex-IRS / RES | Villas et appartements de programmes existants, en revente | Selon le bien | Oui dès USD 375 000 | Acheteurs qui préfèrent un bien livré et un quartier déjà vivant |
| Invest Hotel | Unité dans un hôtel, exploitée par l'hôtelier | Selon le programme | À vérifier auprès de l'EDB | Investisseurs qui ne veulent pas gérer |
| R+2 (G+2) | Appartement dans un immeuble d'au moins rez-de-chaussée + 2 étages | MUR 6 M (environ 120 000 €) | À vérifier auprès de l'EDB | Premiers achats, budgets plus serrés |
Pour la mécanique du permis lié à l'achat, voir notre article Permis de résidence par l'achat immobilier : le seuil de USD 375 000.
Un achat à partir de USD 375 000 ?
Votre bien peut vous ouvrir un permis de résidence, et l'investisseur immobilier peut aussi travailler à Maurice. My Dodo Life monte le dossier : parlons-en.
Le PDS : la résidence avec services
Le Property Development Scheme est le cadre principal des programmes neufs ouverts aux étrangers depuis le milieu des années 2010. Il a pris la suite des anciens IRS et RES.
Concrètement, un projet PDS ressemble souvent à un domaine résidentiel : villas ou appartements, piscine, sécurité, entretien des espaces communs, parfois un club-house, une conciergerie ou un accès plage. Les acquéreurs peuvent être mauriciens ou étrangers.
Ses atouts : un cadre clair, des services inclus, un accès au permis de résidence dès USD 375 000. Ses points d'attention : des charges de copropriété qui peuvent être élevées, et des prix plus hauts qu'un bien équivalent hors schéma.
Exemple : Nathalie et Éric, 60 ans, veulent une villa de plain-pied, sécurisée, qu'ils pourront fermer six mois par an. Le PDS répond à ce besoin, à condition de bien lire le règlement de copropriété et le montant des charges annuelles.
Smart City : vivre, travailler et se divertir au même endroit
Le Smart City Scheme encadre des villes nouvelles conçues pour mêler logements, bureaux, commerces, écoles et loisirs. Moka, Beau Plan ou Cap Tamarin sont des exemples connus. L'idée : réduire les trajets, dans une île où les bouchons aux heures de pointe font partie du quotidien.
Pour un acheteur étranger, une Smart City offre souvent des appartements et des maisons à des niveaux de prix variés, avec l'accès au permis de résidence dès USD 375 000. C'est un cadre apprécié des familles avec enfants scolarisés et des actifs.
Point d'attention : certains quartiers sont encore en construction. Vérifiez ce qui existe déjà et ce qui n'est qu'un projet sur plaquette. Nous y consacrerons un article : Smart City Scheme, vivre et travailler dans une ville nouvelle.
IRS et RES : les anciens schémas, toujours sur le marché
L'Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES) ont été lancés dans les années 2000. Ils n'accueillent plus de nouveaux projets, mais leurs biens existent et se revendent. Les IRS sont souvent des domaines haut de gamme avec golf ou plage, les RES des ensembles plus modestes.
Acheter en revente présente des avantages : vous voyez le bien, la résidence vit déjà, vous pouvez interroger les voisins et consulter l'historique des charges. Un achat d'au moins USD 375 000 dans ces schémas ouvre aussi droit au permis de résidence.
La contrepartie : un bâti qui a parfois vingt ans, sous un climat humide et salin. Faites inspecter la toiture, l'étanchéité, la climatisation et les menuiseries avant de faire une offre.
Invest Hotel et R+2 : deux logiques à part
Invest Hotel Scheme
Vous achetez une chambre, une suite ou une villa au sein d'un hôtel. L'hôtelier l'exploite et vous reverse une part des revenus, selon le contrat. Vous pouvez en général l'occuper quelques semaines par an. C'est un placement plus qu'un lieu de vie. Lisez de près les clauses de rendement, de durée et de sortie. Si vous cherchez plutôt un bien à louer vous-même, avec une gestion déléguée, Ma Conciergerie s'occupe de la location de biens de prestige pour des propriétaires absents.
Appartement R+2
C'est l'entrée la plus accessible : un appartement dans un immeuble d'au moins un rez-de-chaussée et deux étages, à partir de MUR 6 M, soit environ 120 000 €. Il ne s'agit pas d'un programme de luxe avec services, mais d'un appartement en ville ou en bord de mer.
Point clé pour la revente : depuis le Finance Act 2026, le vendeur paie une taxe de 10 % lorsqu'il revend à un non-citoyen un appartement R+2 d'au moins MUR 6 M situé sur des terres de l'État ou des Pas Géométriques (hors actes signés avant le 19 juin 2026). Cela pèse sur votre prix de revente futur. Nous détaillerons ce cas dans Acheter un appartement R+2 à Maurice.
Comment choisir votre schéma
- Vous voulez vivre à Maurice sans autre permis : PDS, Smart City ou revente IRS/RES, au-dessus de USD 375 000.
- Vous avez un budget plus serré et un autre statut de séjour : l'appartement R+2 peut convenir.
- Vous voulez un placement sans gestion : l'Invest Hotel, en étudiant le contrat avec un conseil.
- Vous voulez aussi créer une activité : regardez le permis Investisseur, à partir de USD 100 000 investis dans une activité, présenté sur Investisseur Moris.
Quel que soit le schéma, les droits d'enregistrement EDB restent à 5 % en 2026. La liste des programmes agréés et les règles officielles sont sur le site de l'EDB.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le PDS à Maurice ?
Le Property Development Scheme est un cadre légal qui permet aux étrangers d'acheter des villas ou appartements dans des résidences agréées, souvent avec services. Un achat d'au moins USD 375 000 dans un PDS ouvre droit à un permis de résidence pour l'acquéreur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans.
Quelle différence entre IRS, RES et PDS ?
L'IRS et le RES sont les anciens schémas, qui n'accueillent plus de nouveaux projets mais dont les biens se revendent. Le PDS les a remplacés pour les programmes neufs. Dans les trois cas, un achat d'au moins USD 375 000 donne accès au permis de résidence.
Un étranger peut-il acheter un appartement à Maurice hors PDS ?
Oui, un appartement R+2, dans un immeuble d'au moins rez-de-chaussée plus deux étages, à partir de MUR 6 M. Les biens Smart City, ex-IRS/RES et Invest Hotel sont aussi accessibles. En dehors de ces cadres, l'achat est en principe fermé aux non-citoyens.
Quel schéma immobilier choisir pour obtenir la résidence à Maurice ?
Le PDS, le Smart City Scheme et les biens ex-IRS ou RES ouvrent droit au permis de résidence dès USD 375 000. Pour un R+2 ou un Invest Hotel, vérifiez auprès de l'EDB avant de compter sur un permis.
Le bon schéma, c'est celui de votre projet
Le PDS Maurice n'est pas une fin en soi. C'est un outil, tout comme la Smart City, la revente IRS/RES, l'Invest Hotel ou l'appartement R+2. Votre choix dépend de trois questions : voulez-vous vivre sur place, avez-vous besoin d'un permis de résidence, et qui gérera le bien quand vous ne serez pas là ? Vérifiez toujours l'agrément du programme, lisez le règlement de copropriété, et anticipez les taxes de revente. Les règles citées sont celles du Finance Act 2026, au moment où nous écrivons.
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